Im allgemeinen Sprachgebrauch sind die Begriffe „Besetzung“ und „Eigentum„Es wird oft synonym verwendet. Aus rechtlicher Sicht unterscheiden sich die Bedeutungen der beiden Begriffe jedoch erheblich: Während „Besetzung„- in vereinfachter Form – bedeutet nur, dass die wirkliche Regel für eine Sache unten ist“Eigentum„Ich verstehe das umfassende Recht auf eine Sache. Wir zeigen hier, welche besondere Bedeutung auch der Eigentumsübertragung beim Immobilienkauf zukommt.
Allgemeines und rechtliches Konzept der Eigentumsübertragung
Eigentum und Eigentum sind nicht gleichbedeutend!
Wenn es um die Übertragung von Eigentum im Allgemeinen geht, ist es normalerweise das Richtige Übertragung einer Sache von einer Person auf eine andere er meinte. Wenn es um den Kauf von Immobilien geht, werden diese jedoch nicht von einer Person zur anderen geliefert. Umgekehrt bezeichnet der Begriff Eigentumsübergang in diesem Zusammenhang den Zeitpunkt, an dem das Nutzungsrecht an der Immobilie auf den Käufer übergeht.
Im notariellen Grundstückskaufvertrag wird regelmäßig ein bestimmter Zeitpunkt für den Eigentumsübergang vereinbart. Zum einen muss der Käufer an diesem Tag regelmäßig den Kaufpreis zahlen. Im Gegenzug kann er die Immobilie ab dem vereinbarten Termin nutzen. Im Gegensatz zur Eigentumsübertragung an der Liegenschaft ist die Eigentumsübertragung nicht an die Änderung des Grundbuchs geknüpft. Daher findet die finanzielle Eigentumsübertragung regelmäßig statt vor dem eigentlichen ImmobilienerwerbDie
Übertragung von Nutzen und Lasten gleichermaßen
Ebenfalls besonders wichtig für den neuen Eigentümer: Mit der mit der Kaufpreiszahlung verbundenen Eigentumsübertragung wird nicht nur dem Käufer das Nutzungsrecht beim Kauf einer Immobilie übertragen. Gleichzeitig muss es von nun an die Vorteile und Lasten des Reichtums bringen.
Was bedeutet die Übertragung von Nutzen und Lasten für den Käufer?
Wie bereits erwähnt, gehen neben dem Eigentum auch die Vorteile und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Für den Käufer bedeutet dies, dass ab diesem Zeitpunkt die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie (wenn die Immobilie vermietet ist).
Gleichzeitig muss sie aber auch die Hauptlast des Eigentums tragen. Die Belastungen der Liegenschaft können öffentlich-rechtliche, aber auch privatrechtliche Vereinbarungen umfassen. Klassiker gehören dazu Grundsteuern, Stromgebühren oder Schornsteinreinigungsgebühren auf Kosten einer Immobilie.
Risikotransfer
Soweit im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart ist, ist der Eigentumsübergang auch mit dem Gefahrenübergang auf den Käufer verbunden. Das bedeutet: Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer die Gefahr der zufälligen Beschädigung oder des Untergangs der Sache.
Der Gefahrenübergang kann für den Käufer weitreichende Folgen haben. Schließlich werde ich das nicht einfach treffen Winterräumungs- oder VerbreitungspflichtenIm Gegenteil, er muss auch das Risiko eingehen, das Eigentum beispielsweise bei einem Brand zu zerstören. In diesem Fall bleibt der Kaufvertrag in Kraft – obwohl der Grundstückseigentümer aufgrund des Brandes nicht mehr über die Immobilie verfügen kann.
Wie wirkt sich der Eigentumsübergang auf bestehende Mietverträge aus?
Wird die verkaufte Immobilie an einen Dritten vermietet, ist der Verkäufer zur Offenlegung des Mietvertrages verpflichtet. Bei Abschluss des Kaufvertrages muss sich der Käufer entscheiden, ob er den bestehenden Mietvertrag abschließt oder nicht, um ihn fortzusetzen.
Wenn er den Mietvertrag fortsetzen möchte, tritt der Käufer per Gesetz ein anstelle des alten besitzers (1.571 BGB). Will er die Mietverträge nicht einhalten, muss vor dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag eine Regelung gefunden werden. Dies spiegelt sich zum einen in der einvernehmlichen Kündigung bestehender Mietverträge mit Mietern wider. Andererseits ist es für den Immobilienkäufer auch möglich, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen und seinen Eigenbedarf geltend zu machen. Letzteres ist jedoch nur möglich, wenn er auch als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.