Die Begrenzung ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter wichtig. Da sich die Verjährung auf die Durchsetzbarkeit eines Anspruchs auswirkt, sollten Sie mit der Verjährungsfrist und der Verjährungsfrist vertraut sein. Insbesondere bei Stromrechnungen kann es zu erheblichen Verzögerungen kommen, so dass sich die Frage stellt, wann ein Anspruch noch gültig ist und welche Fristen eingehalten werden müssen. Der folgende Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die Verjährungsfristen im Mietrecht.
Allgemeine Informationen zur Verjährungsfrist
Die Verjährung bedeutet nicht, dass ein Anspruch (zB aus einem Anspruch) endet, sondern dass Durchsetzbarkeit des Anspruchs nach einer bestimmten Zeit (Verjährungsfrist) kann ablehnenDie nach 4 214 BGB ein Schuldner kann sich nach Ablauf der gesetzlichen Frist auf die Verjährung berufen, um die Leistungserbringung dauerhaft zu verweigern.
Zu beachten ist, dass die Verjährungsfrist eigenständig beantragt werden muss und nicht automatisch geprüft wird.
Verjährung der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkosten (auch Betriebskosten genannt) sind die laufenden Kosten für die Anmietung oder Anmietung einer Immobilie. Die Betriebskostenverordnung sieht insgesamt 17 Arten von Nebenkosten vor, die in der Abrechnung erwähnt werden und auf den Mieter umgelegt werden können.
Arten von Zusatzkosten
Grundsteuer
Wasserversorgungskosten
Entwässerungskosten sind angefallen
Heizkosten
Kosten der Warmwasserversorgung
Kosten für angeschlossene Heizungs- und Warmwasserversorgungssysteme
Aufzugskosten
Kosten für Straßenreinigung und Müllentsorgung
Aufwendungen für Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
Kosten für die Gartenpflege
Beleuchtungskosten
Laufende Kosten für Sachversicherung und Haftpflichtversicherung
Laufende Kosten für den Hausmeister
Kosten durch bestehende TV-Anschlüsse
Aufwendungen für den Betrieb von Wäschepflegegeräten
Andere zufällige Ausgaben
Die Kenntnis der Verjährungsfrist der Nebenkostenabrechnung ist wichtig für Mieter und Vermieter, da die Durchsetzbarkeit einer Forderung unmittelbar damit zusammenhängt.
Beispielsweise kann ein Mieter die Zahlung einer Forderung mit dem Einwand der Verjährung verweigern. Ein Eigentümer sollte sich auch der Verjährungsfrist bewusst sein, um die Durchsetzbarkeit seines Anspruchs nicht zu gefährden.
Nach 6 556 BGB und Wette 2 BetrKV (Verordnung Kosten Kosten) ist die Die gesetzlichen Fristen für die Abrechnung von Nebenausgaben sind wie folgt:
Fristen für die Abrechnung von Nebenkosten:
Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum beschreibt den Zeitraum, für den der Verbrauch abgerechnet wird. Der Verbrauch wird in der Regel vom 1. Januar bis 31. Dezember abgerechnet. Es sind jedoch auch individuelle Abrechnungszeiträume möglich, wenn der Abrechnungszeitraum genau 12 Monate beträgt.
Siedlungsperiode
Der Abrechnungszeitraum beschreibt den Zeitraum, in dem die Stromrechnung noch eingereicht werden kann. Die Stromrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt und versendet werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Zahlung verweigern. Wenn der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2019 endet, hat der Eigentümer bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, die Stromrechnung zu senden.
Begrenzungszeitraum
Für die Abrechnung von Nebenkosten gilt: 195 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren, wenn der Abrechnungszeitraum eingehalten wurde.
Nach § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch geltend gemacht wird.
Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31. Dezember 2010 und wird die Nebenkostenabrechnung innerhalb des Abrechnungszeitraums am 22. September 2011 versandt, beginnt die Verjährungsfrist am 31. Dezember 2011. Vom 31. Dezember 2011 bis 1. Januar 2015 hat der Eigentümer Zeit, seinen Anspruch geltend zu machen.
Hemmung der Verjährungsfrist
Ist die Verjährungsfrist gehemmt, so ist die Die Verjährung ist gehemmt, solange ein Grund für die Hemmung vorliegtIst der Grund für die Hemmung weggefallen, beginnt die Verjährungsfrist nicht erneut, sondern beginnt mit dem Beginn der Hemmung.
Durch die Aussetzung kann nur die Sperrfrist beendet und nicht wieder aufgenommen werden. In welchen Fällen finden Sie unten einen neuen Beginn der Verjährungsfrist „Neubeginn der Verjährungsfrist“Die
Gründe, die zur Hemmung der Verjährung führen können:
Verhandlungen
Zum Beispiel verhandeln Vermieter und Mieter entsprechend 3 203 BGB Die Verjährung wird durch die Rechtmäßigkeit der Serviceentgeltregelung gehemmt.
Servicebereitstellung
Erhebt der Mieter oder Vermieter eine Zivilklage, wird die Verjährung für die Dauer des Verfahrens gehemmt.
Lieferung einer erstaunlichen Warnung
Bei einer ärgerlichen Abmahnung wird die Verjährungsfrist für mindestens 6 Monate gehemmt.
Zustellung von Benachrichtigungen Dritter
Eine Drittmittelbenachrichtigung ist die förmliche Benachrichtigung eines Dritten über das vorgerichtliche Verfahren, um in den Rechtsstreit einbezogen zu werden. Versendet ein Energieversorger beispielsweise die Stromrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, kann er in einen Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter verwickelt sein. Wie der Bundesgerichtshof selbst Beschluss vom 6. Dezember 2007 geklärt ist, ist die Hemmung der Verjährung nur zulässig, wenn die Benachrichtigung eines Dritten zulässig ist.
Zustellung eines Antrags auf unabhängige Empfangsverfahren
Das unabhängige Dokumentationsverfahren ist ein Antragsverfahren zur Vorbereitung des Rechtsstreits und zur Beschleunigung des Verfahrens. Besteht die Befürchtung, dass die Beweise im Laufe der Zeit unbrauchbar werden, können diese durch einen unabhängigen Dokumentationsprozess gesichert und belegt werden. Stellt ein Besitzer beispielsweise fest, dass der Leser manipuliert wurde, kann er ein unabhängiges Dokumentationsverfahren beantragen und einen Sachverständigen zum Nachweis beiziehen.
Nach § 477 Abs. 2 BGB wie § 639 Abs. 1 BGB Bei einem unabhängigen Beweisverfahren ist die Verjährungsfrist bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung gehemmt. Die Aussetzung endet in der Regel mit Erhalt des Gutachtens.
Eine Beschwerde einreichen
Wenn ein Mieter beispielsweise einen außergerichtlichen Vergleich bei einer Gütestelle (Behörde oder Industrie- und Handelskammer) zur Beilegung eines Rechtsstreits nach §§ 209 Abs. 2, 212a BGB auch die Verjährungsfrist ist gehemmt.
Leistungsverweigerungsrecht
Nach 5 205 BGB die Verweigerung der Ausführung führt zur Hemmung der Verjährungsfrist.
höhere Gewalt
Kann beispielsweise wegen höherer Gewalt keine Klage erhoben werden, so ist nach § 206 BGB die Verjährungsfrist ist gehemmt.
Familienbeziehung
Besteht ein Anspruch auf ein Arbeitsverhältnis zwischen Ehegatten, so gilt nach § 207 BGB die Verjährungsfrist ist gehemmt, wenn sie verheiratet sind. Besteht der Anspruch aus einem Arbeitsverhältnis zwischen Eltern und Kindern, ist die Verjährung gehemmt, bis das Kind das 21. Lebensjahr vollendet hat.
Weitere Informationen zur Hemmung und zum Neustart der Verjährungsfrist finden Sie in unserem Ratgeber:
Hemmung und Neubeginn der Verjährungsfrist
Verjährung neu starten
Bei erneutem Beginn der Verjährungsfrist wird die abgelaufene Zeit nicht mitgerechnet die Verjährungsfrist beginnt neuDie
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH 01.08.2013 – VIII ZR 344/12) kann ein neuer Verjährungsbeginn nur in Anspruch genommen werden, wenn die Verjährung bereits läuft.
Beides Anerkennung des Anspruchs sowie Ausführungsverfahren für einen neuen Verjährungsbeginn ..
Erkennt der Schuldner die geforderte Forderung bis zum Einige Zahlungen, Zinszahlungen oder andere Einlagensicherungen dies führt dann zu einem Neubeginn der Verjährung.
Nach der Entscheidung des BGH (BGH 23.08.2012 – VII ZR 155/10) erfolgt keine Anerkennung, wenn ein Unternehmer Mängel im Rahmen der Gewährleistungspflicht behebt und deutlich macht, dass er dazu nicht verpflichtet ist.
Wenn die Ausführung von Prozeduren eingeleitet wird durch Rechtsstreitigkeiten, Vollstreckungsbescheide, notarielle Schuldenkonsolidierung, vollstreckbare Vergleiche oder Insolvenzforderungen (Insolvenzverfahren) wird ein Antrag gestellt, so führt dies auch zu einem Neubeginn der Verjährungsfrist. Erhält ein Gläubiger beispielsweise einen Vergleich gegen einen Schuldner, beginnt die Verjährung mit der Zustellung des Pfändungsbefehls erneut.
Abbrechen des Neustarts:
Wird nach § 212 BGB Wird die Vollstreckungshandlung wegen eines Rechtsmangels oder auf Verlangen des Schuldners nicht zugelassen, wird der Wiederanlauf aufgehoben.
Ablauf der Verjährungsfrist
Wenn ein Besitzer unterstützt seine Ansprüche nicht über einen längeren Zeitraumdamit der Mieter davon ausgehen kann, dass der Vermieter seine Rechte nicht geltend macht, kann der Nachzahlungsanspruch ungeachtet der Verjährung untergehen.
In diesem Fall ist die Begründung des Mieters substanziell, die schlüssig beweisen muss, dass der Vermieter seine Rechte missachtet hat. Die Entscheidung hängt daher vom Einzelfall ab.
Reduzierung der Leasingschulden
Wird die Miete nicht oder nur teilweise bezahlt, entsteht Mietrückstand. Gilt für Mietforderungen Typische Verjährungsfrist von drei JahrenDie
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch erhoben wurde. Zum Beispiel, wenn der Anspruch eingereicht wird am 22.09.2017 geliefert, beginnt die Verjährungsfrist 31. Dezember 2017damit der Anspruch auf 01.01.2021 abgelaufen.
Der Eigentümer ist berechtigt, innerhalb dieser Frist Klage zu erheben. Allerdings kann der Vermieter bei Pflichtverletzungen durch Mietschulden in der Regel ein Kündigungsrecht geltend machen.
Besonderheit: Zeitraum von 6 Monaten
Nach § 548 BGB Schadensersatzansprüche und das Recht des Vermieters zum Vorsteuerabzug verjähren 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Das bedeutet, dass der Eigentümer 6 Monate Zeit hat, seine Erstattungsansprüche wegen rechtswidriger Veränderungen oder Verschlechterungen geltend zu machen. Nach 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren auch Schadensersatzansprüche des Mieters.
Zusammenfassung
Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus dem Versorgungskonto beträgt 3 Jahre gemäß 195 BGB und gilt sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch erhoben wurde.
Die Verjährungsfrist muss unabhängig eingegeben werden, um rechtlich relevant zu sein.
Die Verjährungsfrist kann nach 3 203 BGB ausgesetzt werden.
Unabhängig von der Verjährung kann eine Forderung verwirkt sein, wenn der Schuldner sie längere Zeit nicht geltend gemacht hat, so dass der Schuldner davon ausgehen musste, dass die Forderung künftig nicht mehr geltend gemacht wird.
